本文摘要： 陶婷8月21日，2018年万科中期业绩推介会上，较少了郁亮的现场未有何违和感。

陶婷8月21日，2018年万科中期业绩推介会上，较少了郁亮的现场未有何违和感。祝九胜大谈住宅出租、城市更新、物流地产，以及五位一体变革。标榜美好生活服务商的万科，而今跑到了一个关键节点。

历史总是难以置信相近，“多元化发展”的万科或许又返回了原点。二十多年前的王石时代，迫使局势的变化，万科砍多元化的翅膀。二十年后的今天，石破天惊，曾多次砍的翅膀以崭新的姿态，意欲助推万科跪上美好生活服务商的宝座。归母净利润91.24亿 同比快速增长24.94%8月20日晚间，万科2018年半年报揭晓，半年报表明，公司2018年上半年构建营收1059.75亿元，同比快速增长51.80%；构建归属于上市公司股东净利润91.24亿元，同比快速增长24.94%2018年上半年，万科房地产开发业务构建销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，在34个城市的销售金额名列当地前三。

上半年所销售的产品中，住宅占到比85.9%，其中144平方米以下的中小户型住宅占到比91%。报告表明，万科1-6月构建完工承销面积701.4万平方米，同比下降20.2%；构建承销收益1006.4亿元，同比下降53.6%。

与此同时，万科已售未结资源持续减少，拆分报表范围内有3693.0万平方米已售资源并未完工承销，合约金额合计大约5200.5亿元，较上年末分别快速增长24.7%和25.5%。截至2018年上半年，万科A及其附属公司开建项目和规划中项目的总建筑面积大约1.43亿平方米。公司回应，项目资源符合持续发展必须。分业务看，上半年万科A及其附属公司全部营业收入中，来自房地产业务的承销收益比例为95.0%。

值得注意的是，万科A2018年上半年预收款项23.77亿元，同比增加99.34%。公司称之为，系由会计学政策更改影响所致。此外，毛利率较去年同期提高 2.1 个百分点至 27.4%，造就税后毛利润同比快速增长 64.4%；期内公司财务费用同比大幅提高 224.7%，主要因利息资本化比例较去年同期上升 21.5 个百分点至 34.8%。清净负债率32.7% 长期负债609.8亿2018年上半年，万科之后维持较低负债率，这也符合国家去杠杆的主基调，祝九胜亦在业绩推介会上“要响应号召” 的言论。

财务方面，截至2018年上半年，万科持有人货币资金1595.5亿元，远高于短期借款和一年内届满长期负债的总和609.8亿元；万科有息负债为2269亿元，总的有息负债有很多部分是预收客户的购房款。除去这个部分以后，负债占到万科总资产的比例是46.3%，比年初上升了2.7个百分点，累计2018年6月底有息负债比例是32.7%，仍正处于行业低水平。

截至本半年报公布，万科已先后已完成五期超强短期融资券发售，票面利率区间为3.25%-4.6%，坐落于同期发债利率低位；8月，万科已完成15亿元住房出租专项公司债券发售，票面利率4.05%，创2017年以来房地产企业公司债发售利率新高。对于未来项目储备，万科坚决谨慎、务实的投资策略，项目资源符合持续发展必须。半年报表明，上半年万科提供新项目117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，与上半年销售面积基本持平。公司开建项目总建筑面积大约8187.6万平方米；规划中项目总建筑面积大约6081.6万平方米。

出租和物业卡C位 追加16万间长租公寓在住宅出租和物业两个领域，万科卡C位之战如火如荼。2018年上半年，时隔房地产开发和物业服务之后，万科将出租住宅奠定为核心业务。2014年以来，万科大力布局长租公寓市场，当前已构成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

截至今年6月30日，万科长出租公寓业务已覆盖面积30个主要城市，总计提供房间数多达16万间，总计开业多达4万间。较年初分别快速增长大约 60%和 33%。祝九胜在业绩推介会上亦讲话：“出租市场才刚刚开始，万科把住宅出租作为核心业务，从2012年开始仍然到今年初大自然伸延”。

在问记者关于半年追加16万间，16万间来源的问题之时，祝九胜说明称之为源自三个途径：第一、政府推长出租公寓用途地块时，万科在北京、佛山、深圳等地区提供了6个项目；第二、各类机构历史上闲置的存量资产，万科通过合作方式或者通过出租方式出租过来。第三、社会个人手上房子。

除此之外，物业也被万科抱有了首肯。物业服务方面，半年报表明，累计6月底，万科物业服务总计签下面积多达4.7亿平方米，构建营业收入41.6亿元，同比快速增长29.8%。

据万科方面获取资料表明，累计6月底，万科物流仓储服务业务已转入全国32个主要城市，服务客户60余家，总计已取得项目84个，总建筑面积626万平方米，较去年同期（大约 148 万 平方米）大幅度快速增长。其中已竣工运营项目41个，平稳运营项目平均值出租率为95%。值得一提的是，近期，万科通过收购方式取得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，构建了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖面积。多元业务全力前进 商业地产重点发力商业研发与运营方面，万科以印力集团作为旗下商业研发与运营平台，专心国内商业地产投资、研发和运营管理。

2018年1月，万科牵头印力等并购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。累计6月底，印力共计管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业谦和项目79个，还包括53个购物中心。

在教育和养老方面，万科教育业务在全国已开设多达20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。为构建“老有所养”，万科养老业务目前已布局15个城市。在冰雪渡假领域，万科号召国家发展冰雪运动的声援，旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季总计客流量多达55万人次。

2018年，万科增大精准贫困地区及乡村大力发展力度，与光彩事业基金会合作，成立“光彩·万科精准贫困地区与乡村大力发展专项基金”，在广东汕尾、河源、广西百色、云南怒江、福建宁德等地助力国家扶贫攻坚与乡村大力发展。同时为创建平稳的扶贫能力、稳固扶贫成果，万科积极开展教育贫困地区，目前已在西部地区总计协助多达6万贫穷儿童拒绝接受较好的教育。此外，由深圳市政府与万科联合建设项目、万科团队承建商的西藏首座非物质文化遗产博物馆，也是世界海拔最低的非遗博物馆，解决高海拔和物资紧缺等挑战，于今年6月已完成建设并交付给。

尽管中金公司给与万科销售大位减，业绩快速增长确定性强劲的评价，但其亦认为，楼市调控若再行加码，万科项目交付给工程进度有不及预期的风险。有心当大哥，只愿为做到幸福服务商的万科，如何利用新的长出的多元翅膀，会否重蹈二十年前覆辙，最后结果如何，一切都还在路上。

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